房地产的营销策划方案_1PAGE\*MERGEFORMAT1房地产的营销策划方案房地产的营销策划方案1一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业供应了利于企业建设开发，便利企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条大路旁，交通便利、地势平坦、四周环境优雅。距市中心20xx多米。三、项目建设市场的需求状况及开发策略定...

　　房地产的营销策划方案1一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业供应了利于企业建设开发，便利企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条大路旁，交通便利、地势平坦、四周环境优雅。距市中心20xx多米。三、项目建设市场的需求状况及开发策略定位1、市场需求状况(1)、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设确定规模的、给企业供应便利条件的小区。(2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。(3)、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。2、开发策略定位(1)、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。(2)、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。(3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。(4)、较好的施工质量。(5)、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米(其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米)，住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。2、小区规划、建筑风格(1)、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，便利进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。(2)、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条

　　合理，美观有用(尤其沿街楼面)，建筑颜色搭协作谐，明朗，且有对比度。(3)、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。五、环境影响、风险

　　及防范措施1、环境影响符合国家环境爱惜法律、法规和环境功能规划的要求。2、风险分析(1)、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。(2)、工地建设风险，

　　建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到

　　和质量，工程假如延期将影响项目的资金回收。(3)、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。(4)、周边企业入驻数量不足，需求量不大。3、防范措施(1)、充分进行市场调查(户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等)。确定合理开发规模及户型面积分类。(2)、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。(3)、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。(4)、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。六、建设成本、销售、税金、利润估算1、建设成本估算：(1)、住宅按900元/㎡(砖混)：58485×900元/㎡=52636500元。(2)、商业建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。(3)、车库、物业等1100元/㎡：车库7922.88㎡，物业450㎡(其它640㎡)，计：9013×1100元/㎡=9914300元。(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，单位建筑面积地成本：132.5元/㎡。(5)、前期费：规划设计费：3元/㎡(含外网竖向)，审图费：2元/㎡，防雷检测费：1元/㎡，测绘费：2.72元/㎡，质量监督费：1元/㎡，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/㎡，公司费用(工资、款待费等，计180万元)21.29元/㎡，广告费：100万元，即11.82元/㎡;其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/㎡。土地契税(5%)：56万元，即6.62元/㎡，消防管理费：2元/㎡，设计费：8元/㎡，勘察费：1元/㎡，监理费：6元/㎡质检费：2元/㎡，总计：134.5元/㎡。(6)、小区配套费：①小区道路(含照明)，30元/㎡。②小区绿化景观，15元/㎡。③小区外网：给水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小区供热一次费：40元/㎡。小区供电：90元/㎡。(含有线电视、电线元/㎡(建筑面积)。(7)、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，总费：1467×58485=85797495元。商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，总费：1767×17683.98=31247592元。车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，总费：1667×9013=15024671元。总计：132069758元，计6.65%贷款利息，总计：140852397元。2、销售估算：(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;(2)、商业：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;(3)、车库：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;(4)、总计：226049724元。3、利润估算：(1)、销售利润：226044=86848200元。(2)、税金：暂按下三项计：①营业税：5%5%×226049724=11302486元。②所得税：25%25%×86848200=21712050元。③城建、教育附加税8%：8%×11302486=904198元。(3)、税后利润：8684-2171=52929466元。七、项目资金运作1、项目初期投资(1)、土地费：270元/㎡×415068=1122.3万元(2)、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。2、项目的融资(1)、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。(2)、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。(3)、查找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。(4)、房屋销售过程融资。(5)、银行抵押贷款。八、项目实施原则及建设周期1、项目实施原则(1)、严格执行建设程序，统筹支配各项工作。(2)、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。(3)、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。2、建设周期(1)、20xx年3月20日-3月25日，地质勘察。(2)、20xx年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。(3)、20xx年4月1日-4月15日审图、图纸交底。(4)、20xx年4月15-10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。九、销售策划1、销售宣扬的重点区域：金城江区2、准时开展销售宣扬，预备工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日开头正式销售宣扬。3、销售中心办公室，内有小区规划图(景观、园林)沙盘，各种户型沙盘呈现(20xx年2月20日做完)。4、多方位广告宣扬(1)、网上宣扬：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。(2)、通过媒体(报纸、广播、电视)，销售宣扬册，单体广告板，路灯广告板宣扬。5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。十、项目立项结论通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，便利生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。本项目在周边企业入驻具有确定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭协作谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。房地产的营销策划方案2一、前言在商业地产销售进展日益成熟的的今日，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不行少，而且必需做到位。xx商业城项目是xx房地产开发公司开发的精品物业，将成为xx市北区的新型休闲地产商业的经典作品。xx商业城座落于xx市城区北部的xx广场旁，是xx地产开发公司的新建项目。本项目占地xx平方米，依据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为xx余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为xx多平方米，商业裙楼建筑面积约xx平方米，塔楼建筑面积约xx余平方米。项目总投资约xx万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度动身，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略支配、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。二、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并精确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，猎取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、提倡一个财宝理念、提炼一个鲜亮主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。三、项目营销目标方针依据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2、提倡一个财宝理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3、提炼一个鲜亮主题：产权式商铺、休闲式商业。4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面对年轻新锐、有自己共性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。四、销售目标1、销售（招商）目标。2、销售目标分解，依据项目的定位及施工进度方案，进行营销工作。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态。1、入市时机：依据规划与工程进度以及营销预备，在xx年xx月份房交会期间开盘（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交会、xx节等机会掀起第一个启动高潮；在xx节、xx年秋季房交会、xx等重要时期掀起新的销售高潮。2、入市姿态：以全市乃至xx地区“财宝地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略。1、价格定位的原则：接受比价法和综合平衡法。2、价格定位：整个商业项目的销售均价为xx元/平方米，其中起价为xx元/平方米，最高价为xx元/平方米。3、价格策略：实行“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为xx元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣扬策略及媒介组合（一）宣扬策略主题。1、共性特色：“xx商业城财宝地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建筑建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，提倡“投资财宝地产、猎取稳定回报”的投资理念。2、区位交通：本项目地处xx广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3、增值潜力：处于政府规划重点进展区域的核心区域，进展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣扬媒介组合。1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财宝投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣扬媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3、开盘后的形象呈现期：为了呈现形象，以软性深化挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。房地产的营销策划方案3摘要：在房地产的销售过程中，营销策划方案的设计对销售成果起到了准备性的影响作用，从营销策划方案的设计到践行，均需要考虑到客户多方面的感受。本文以我国房地产营销背景为基础，了解了营销策划方案设计中所包含的主要内容，并分析了策划方案在践行过程中的留意要点，从多个角度探讨了提升房地产营销质量的相关措施。关键词：房地产；营销策划方案；方案设计；方案践行房地产是国民经济中的支柱，与民众的日常生活息息相关。而房地产营销工作则是将商品房等房产的价值直接体现出来的一种方式，以便于让更多人购买到自己所中意的居所。一般房地产的营销工作包括了特殊繁多的步骤，如市场调研、项目定位、营销策划方案设计、方案践行等。其中营销策划方案的设计与践行有着特别重要的作用，需要在设计环节以及践行过程均考虑到多方面的因素。一、房地产营销策划方案设计内容1、风格上的设计房屋建筑可以给人留下特殊深刻的第一印象，其风格类型假如能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群推举相应的建筑风格。比如从现今我国的文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更宠爱欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这需要在设计方案中进行区分。2、环境上的设计这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉悦。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的一些宝贵花鸟、鱼水，让客户感受到更加猛烈的自然气息、艺术气息以及珍贵气息。3、户型上的设计在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关怀的问题，由于户型直接准备了住户日常的生活类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比如中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就需要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比较不便，这样就比较适合卧房与卫生间距离较近的户型，从而便利日常生活。4、物业上的设计物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其深远。特别是近年来，房地产行业特殊热门，客户更为关怀物业的质量，因此营销方案就需要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比如物业服务工作的效率、物业服务的态度、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让客户对物业放心。二、房地产营销策划方案践行要点1、留意以营销策划方案为基础在方案设计完成之后，营销人员就需要遵循详细的设计方案实施具体的营销工作。在一般状况下，营销方案的践行需要严格依据设计中所涉及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特别是对于一些设计质量特殊高的营销方案来说，只有充分践行，才能够体现出方案中的优点，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的基本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。2、留意适当调整营销方案房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了现在就不再适用了。对于这种状况，在营销策划方案的践行过程中，需要准时反馈到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场变化的节奏。特别是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差别大，更需要在实际践行中依据具体状况调整更多类型的营销方案。比如说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，假如依照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。3、留意丰富营销措施房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者依据工作反馈调整方案，仅仅是营销工作的最基本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还需要进一步丰富营销措施，实现营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的许多地方得到了较为成功的应用，比如建立针对客户的沟通渠道，让客户能够便利通过网络、电话、短信等方式提出看法，以便于找出营销工作中存在的不足。另外，也可以加入针对于每一个客户的人性化关怀，比如在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组细心预备的礼物，这样可以最有效地让客户感受到温和，提升营销质量的效果特别显着。结束语：房地产营销工作中所包含的学问如瀚海烟波，并非只字片语可一言道尽，营销人员需要在日常的营销工作中不断积累，不断总结，才能够稳定地提升营销服务水平。特别是在当今房地产营销市场变化较大的背景之下，更需要在营销策划方案的基础上，了解方案，践行方案，依据具体的状况实施针对性的营销工作，并丰富营销手段，让客户在营销工作的影响下选择最适合自己的住宅。参考文献：[1]喻艳莉.平顶山市房地产市场营销策划中的问题与对策争论[J].市场论坛，20xx，（12）：53-54.[2]赵立辉.房地产营销策划存在问题与对策实施方案[J].科技信息，20xx，（5）：172，209.[3]陈洁芳.浅谈提高房地产营销策划效果的有效途径[J].世界华商经济年鉴·城乡建设，20xx，（2）：321.[4]马妮娜.20xx楼市新政策下的房地产营销策划思考[J].宿州学院学报，20xx，25（9）：21-22，90.房地产的营销策划方案4前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率始终在30—40%之间徘徊，现实压力使宽阔房地产企业熟识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必需了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题争论。之后，全国大中城市相继开放房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。房地产营销策划的重要环节依据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发觉愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经受如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开头以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。其次，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老阅历得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，由于拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设方案分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。房地产企业进展的长远战略前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到将来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长期地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划将来进展的一个有效的、长远的战略。前营销策划工作的误区与问题在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开头升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的缘由是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的缘由。其存在的误区与问题主要表现在：重后期推销轻前期营销，本末倒置。尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣扬等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的猎取缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期进展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。房地产的营销策划方案5一、前景介绍宏观环境和市场前景;介绍行业前景;介绍企业该产品市场现状。二、营销策划的目的分析产品目前所处的营销阶段，提出营销策划的目的。为了实现公司产品在市场的销售目标为了向市场推出新产品为了提高品牌知名度和市场份额为了适应环境新变化，重新制定营销方案为了解决企业营销面临的某个具体困难……三、市场环境分析环境分析swot分析：营销现状与目标差距优势劣势机会威逼……企业原来市场观点的分析与评价。重新进行目标市场策略决策的必要性。四、竞争对手分析1主要的竞争对手。2竞争对手的基本状况。3竞争对手的优势与劣势。4竞争对手的策略。五、营销策略产品/定价(策略)渠道(策略)促销(策略)其它配套策略具体行动方案(人物、时间、地点、大事)。六、费用预算调研、策划费广告费人员促销费公关活动费营业推广费。七、应急预案各种危机处理预案/谣言、平安、政策突然变化、严峻质量事故……/顾客投诉/货物供应不足或不准时/发觉假货/有关方面发难……怎样应对。八、营销管理方案营销方案的执行、把握和管理等的措施。九、效果猜想附：市场调查问卷。市场调查结果分析。资料来源表。房地产的营销策划方案6一、目的及意义：十周年是一个企业进展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望将来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出出名，机遇难得；借助活动平台，宣扬x总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情沟通，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推宽阔有裨益；为x现代城网罗人气和客户资源，以便顺当打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球竞赛能够充分彰显x公司和x城的不凡品位。二、主题和口号：主标语：网聚现代商务英雄——接受的标语与x现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。参考标语：1、商务英雄聚精之源2、重塑现代商务文明三、时间：20xx年7月25日（有待最终确定）；地点：x高尔夫球场，x宾馆（新闻发布会及联谊会地点）四、活动对象和规模：本次活动的主要对象是在x商界出类拔萃的高层人物和具备消费劲量及购买力气的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请确定数量的新闻记者和原x公司所开发项目的业主（如x湾、x花园、x等）。1、x商界领袖人物（人数）2、意向大客户（人数）3、x湾业主（人数）4、新闻媒介记者（人数）5、x公司企业员工（人数）6、代理商工作人员（人数）总计：若干人五、活动组织及内容：活动支配大致分为三个部分，即上午进行新闻发布会，下午高尔夫竞赛，晚上进行宴会。形式多样。内容丰富。1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由x企业家协会作为主办单位，x公司作为承办单位。2房地产的营销策划方案_1、本次活动面对x商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介伴侣、开发商工作人员和代理商公司员工3、活动接受新闻发布会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：a。新闻发布会：邀请x企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对x项目和x俱乐部做宣扬介绍，建议邀请有广东知名俱乐部组建阅历的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。b。高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完善地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆竞赛激烈角逐中，深化友情，促进沟通，览尽x山迷人风光。凡是对高尔夫感爱好的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加竞赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。c。联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离。宴会上由企业领导对竞赛颁奖，推举x项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由沟通沟通。4、活动大体流程如下：参与人员报到（x宾馆）→新闻发布会（x企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目推举、广东嘉宾论俱乐部，x宾馆）→中午作息（x宾馆）→高尔夫竞赛（x高尔夫球场）→联谊宴会（领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推举，x宾馆）→全天活动结束六、组织渠道：x企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充接受其它方式。1、以x企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。2、开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、x湾客户。房地产的营销策划方案7一、房产活动营销概念“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过细心策划、具有鲜亮主题能够引起轰动效应的，具有猛烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。二、房产活动营销产生背景纵览房地产进展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其进展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个进展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深化人心，开头由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也照旧存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。三、房产活动营销进展阶段1、促销活动——简洁的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。扫瞄1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝技都是变相的让利行为，它的刺眼也大多昙花一现。2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是依据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告方案并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销方案。小结：纵观房产活动营销进展过程，明显能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代进展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次照旧相互并存、共同进展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。四、房产活动营销策略分析房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、困难性、制造更加猛烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。其次，信息传递的方式必需是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必需要制造具有轰动效应的“新闻大事”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感爱好，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。第三，信息传递的对象应当“精确”——必需是针对特定的公众。一个产品所针对的“公众”与一般公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。五、常见房产活动营销手法列举1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面开放⑴产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。⑵客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。房地产的营销策划方案8时间过得很快，转瞬间x房地产开发有限公司已经有10年的历史了，今日将迎来了公司的十周年庆，公司准备在这重要的日子举办活动庆祝周年庆。在这十年峥嵘岁月中，x公司始终秉承“开拓进取、放眼将来、追求卓越、造福社群”的企业宗旨和“以人为本、天地合一”的建筑理念，为社会奉献奇妙的生活空间而不懈努力，同时也为社会造就了以“中国mba英雄”x总经理为代表的商业精英。x现代城是目前x公司的鼎力之作，它的建成将给x带来革命性的商务理念。因此项目的启动不仅是x公司，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蕴筑就了今日的x俱乐部，它的成立和启动也标志着公司踏上全新历程的开头。举办这次十周年庆典暨俱乐部启动仪式的活动，一可共庆诸多临门之喜,二可借力进展,开创更为关宽敞的天地。一、目的及意义：借助活动平台，宣扬x总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力;促进公司和俱乐部目标会员的感情沟通，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推宽阔有裨益;为x现代城网罗人气和客户资源，以便顺当打开市场;高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球竞赛能够充分彰显x公司和x城的不凡品位。二、主题和口号：主标语：网聚现代商务英雄——接受的标语与x现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。参考标语：1、商务英雄聚精之源2、重塑现代商务文明三、时间：20xx年7月25日(有待最终确定);地点：x高尔夫球场，x宾馆(新闻发布会及联谊会地点)四、活动对象和规模：本次活动的主要对象是在x商界出类拔萃的高层人物和具备消费劲量及购买力气的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请确定数量的新闻记者和原x公司所开发项目的业主(如x湾、x花园、x等)。1、x商界领袖人物(人数)2、意向大客户(人数)3、x湾业主(人数)4、新闻媒介记者(人数)5、x公司企业员工(人数)6、代理商工作人员(人数)总计：若干人五、活动组织及内容：活动支配大致分为三个部分，即上午进行新闻发布会，下午高尔夫竞赛，晚上进行宴会。形式多样。内容丰富。1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由x企业家协会作为主办单位，x公司作为承办单位。2、本次活动面对x商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介伴侣、开发商工作人员和代理商公司员工3、活动接受新闻发布会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：a.新闻发布会：邀请x企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对x项目和x俱乐部做宣扬介绍,建议邀请有广东知名俱乐部组建阅历的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。b.高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完善地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆竞赛激烈角逐中，深化友情，促进沟通，览尽x山迷人风光。凡是对高尔夫感爱好的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加竞赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。c.联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离.宴会上由企业领导对竞赛颁奖，推举x项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由沟通沟通。4、活动大体流程如下：参与人员报到(x宾馆)→新闻发布会(x企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目推举、广东嘉宾论俱乐部，x宾馆)→中午作息(x宾馆)→高尔夫竞赛(x高尔夫球场)→联谊宴会(领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推举，x宾馆)→全天活动结束六、组织渠道：x企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充接受其它方式。1、以x企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。2、开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、x湾客户。七、宣扬方式：本次活动主要选择x房地产界著名杂志《x》，和x发行量最大影响力最大的报纸《x早报》两大平面媒体，结合电视台节目夹送折页现场推广等方式进行有效推广。1、活动前期宣扬：a、《x》发布活动预报，实行软文形式全面介绍x公司、公司总经理“中国mba英雄”xx、x俱乐部，重点提及xx现代城。b、结合项目形象宣扬，《x早报》底版发布预报，图文结合简介xx总经理、xx现代城。c、以直邮方式发放销售楼书和邀请函。2、现场推广：a、新闻发布会：陈述业绩以表明企业的雄厚实力;广东嘉宾动员与会者加入俱乐。，现场布置喜庆又不失庄重、气概宏伟，与企业的文化底蕴相结合。企业领导对项目和俱乐部作引见。b、高尔夫竞赛：球赛场地通过拱门，悬挂项目和俱乐部的宣扬布幅、双叶广告，重点投放，少而精，避开喧宾夺主，重在烘托高雅严峻 的休闲活动氛围;c、联谊宴会：发放项目以及俱乐部相关宣扬资料。现场宣扬营造出喜庆活跃、大气蓬勃的气氛，象征企业十年的辉煌以及蒸蒸日上的成果，预示活动的顺当圆满。房地产的营销策划方案9一、项目销售广告目标(一)总目标依据本案营销宣扬策略，通过切实、有效的广告支配，突出重点，彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。(二)广告目标综述1.树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。2.保证楼盘销售顺当进行，协作xx年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。3.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象，强化本案“×××××”的居住理念及推广主题。二、本项目产品特点及目标市场分析(一)项目SWOT分析经过对本项目的调查，得出如表8-7所示的SWOT分析结果。表8-7××项目SWOT分析表SWOT分析结果优势1．中高档景观房地产定位，紧邻××学院，区域升值潜力与进展潜力较大，加之交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷2．本案周边区域将是××市将来的大型文教区，文化氛围深厚，人文气息可作为本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势劣势1．本案所在地离市区稍远2．项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在确定程度上影响到本案形象推广的统一性3．本案是招商引资引进的房地产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个慢慢被市场认同的过程机会1．××市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，房地产市场也已经进展到较为成熟的阶段，特别是20xx年××市的房地产价格增势强劲，全年度房地产价格增幅近40%，预示着××市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段2．××市正在进一步拓宽城市空间，经济进展和城区面积的扩大促使××市正在往一个现代化的大城市方向进展，这也对本案是一个利好3．××市距著名旅游城市××市仅一小时车程，处于该市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象4．本案在××市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本案在××市楼盘项目的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础威逼1．与本案处于同一区位的有“××”等三个竞争楼盘，其中“××”项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜亮对比，给本案构成了确定的竞争压力2．本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也简洁分散一部分目标消费群，弱化本案的影响度和推广度3．××市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃进展已消化了部分消费劲，增大了本案的市场推广及销售风险4．作为××市郊区的楼盘，本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要确定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程(二)项目广告目标市场依据本案的特点及上述的SWOT分析结果，初步确定本案的目标市场可包括：1.第一目标市场：××市本地(包括城区和郊县城镇);2.其次目标市场：××市周边地区(如××市等具有潜在购买力的地区)。(三)目标消费群定位在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。1.按购房动机：(1)居住者;(2)投资者。2.按地理位置：(1)××市本地人及在××市工作的外地人;(2)周边地区想将本案作为其次居所的人士。三、本案的广告推广方案(一)广告知求重点结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮番呈现，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将慢慢进展成为××市的文教区，是××市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息特别深厚，为本案营造了一种猛烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，提倡一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。(二)广告表现1.广告主题围绕本案“×××××”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展状况。2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与深厚的人文氛围完善结合。3.广告表现原则(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有劝告力。(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、颜色和编排样式。(3)系列化：在项目整个营销过程中，依据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的呈现，让人们能猛烈、全面地熟识、认同本案所独具的优势与品位。(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“××项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对共性的诉求，以供应充分的心理示意，贴近目标消费群的心理期盼，引导其实行购买行为。(三)广告媒体发布方案电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣扬推广媒体，形成全方位的强大推广媒体组合。在本案各销售阶段媒体协作状况如表8-8所示。表8-8本案各销售阶段媒体协作状况表销售阶段具体状况引导期首期推向市场，广告运用以一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点公开期楼盘正式推向市场，广告媒体的支配转向以报刊媒体为主，同时可协作确定的促销活动强销期各种媒体攻势相互协作、全面开放，推广重点围绕销售进展状况开展。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售快速扩大持续期广告媒体的投放削减，销售上的广告宣扬主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体维持(四)广告分期本案广告将依据市场销售状况及销售周期实行各阶段不同的广告活动，使受众全面透彻地把握本案信息，同季节约确定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本年度内的广告分期建议如表8-9所示。表8-9××项目广告分期状况表阶段日期媒介运用广告主题导入期3月中至7月中户外大型广告牌：设置在××市区主干道上，引导型广告建议尺寸在20米×10米预报开盘日期；本案的总体规划优势；着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解；重点是感性、概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象现场看板：在工地搭设大型看板，营造现场气概及销售气氛墙体广告：在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引四周群众留意，依据现场实际状况设置尺寸报纸广告：在《××日报》上发布以软新闻方式为主的广告，使受众对本案有一个基本的了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌，共40对道旗制作：沿××市主干道布置售楼中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具预备完毕公开期（导入期后1周左右）7月底至10月中报纸广告：主要以《××日报》为主，时间协作项目的开发进程来实施各个主题以系统的方式连续开放：开盘信息；楼盘形象宣扬；本案的规模优势；本案优越的自然环境景观及浓郁的文化氛围；本案配套优势夹报：每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象电视媒体：××市电视台专题报道，开盘时向各大媒体发布开盘信息，协作公关活动进行楼盘强势宣扬，强化楼盘形象活动：在开盘当日举办开盘庆典仪式强销期10月底至春节前后报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《××晚报》与《××报》协作进行，每月两次投放本案价格优势；本案热销进展状况；与公开期相全都的规划优势、环境景观优势、配套优势等广播：在主要广播媒体上发布，选择早晨及晚上八点左右电视媒体：××市电视台专题报道海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面活动：可举办促销活动，加强本案影响力，或参加房交会持续期11月中报纸广告：每半月投放一次广告销售单位信息；价格优势；热销状况电视媒体：××电视台专题报道四、本案的广告费用的预算依据以上该项目的广告策略，整个项目开发和市场推广的总费用以把握在总的销售额的1.5%左右较为合适。假如房地产市场发生较长时间的低迷状态，则本案总的广告预算将做相应的追加调整。房地产的营销策划方案10既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，假如被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。高风险，高投资，所以在房地产行业做事确定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会消逝投资失败。下面我依据最进房地产市场的状况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：房产行业解决方案：09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年照旧是房产行业的困难时期，本月初国务院正式声明不会政策性挽救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真争论购买者需求，精确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：精准推广规划：1）楼盘客群细分；2）精准短信营销平台；3）精准邮件营销平台；4）数据库发送执行；5）目标客户dm营销设计与执行。房产代理专项规划：1）数据库建立；2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）3）数据库发送执行。商业地产集客规划：1）商圈分析；2）地产主题设计；3）招商方案与执行；4）集客策略。中高端房产项目推广规划：1）整合网络传播方案；2）高端客户数据库分析；3）数据库内容设计与推广执行；4）项目推介会执行规划。优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。全球金融危机的到来说明白投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场消逝萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严峻。虽然世界很多国家都做出了政府的举措，但是中国依据自己的国情做出了不会政策性挽救房市的准备，这也有国家的苦衷，我们应当理解。既然国家不会政策性挽救

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　　主要从事钢种研发、热处理方面；擅长编写项目咨询报告等，包括可行性研究报告，建议书、环评、风险评估等行业分析报告。